国家金融监督管理总局数据显示，截至2023年9月末，银行业金融机构不良贷款余额4万亿元，较年初增加1832亿元。为继续支持银行业金融机构、金融资产管理公司处置不良债权，有效防范金融风险，前段时间，财政部、税务总局发布《关于继续实施银行业金融机构、金融资产管理公司不良债权以物抵债有关税收政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第35号，以下简称35号公告），进一步明确了金融机构处置抵债资产的税收优惠政策。银行业金融机构、金融资产管理公司，在处置抵债资产时，合规享受多方面税收优惠。

增值税：可选择差额计税

35号公告第一条规定，银行业金融机构、金融资产管理公司中的增值税一般纳税人处置抵债不动产，可选择以取得的全部价款和价外费用扣除取得该抵债不动产时的作价为销售额，适用9%税率计算缴纳增值税。

举例来说，2019年5月，B公司向江苏省D银行（增值税一般纳税人）申请贷款4000万元，用于新建厂房和设备改造，后因新冠疫情和市场变化，新项目完工后，一直未能投产，且银行贷款到期后也无力偿还。于是2022年12月，D银行通过法院判决取得B公司抵债的一栋办公楼，该楼房经法院判决作价为3270万元（含税）。随后B公司按法院判决书与D银行签订了价税合计为3270万元的产权转移合同，并开具了增值税专用发票。2023年9月1日，D银行通过拍卖公司公开拍卖办公楼，由F公司竞得该栋办公楼，D银行取得拍卖价款（产权转移合同注明价税合计）3815万元。根据35号公告，D银行可以选择差额计税，应缴纳的增值税为（3815-3270）÷（1+9%）×9%=45（万元）。

需要注意的是，35号公告第一条第二款规定，从全部价款和价外费用中扣除抵债不动产的作价，应当取得人民法院、仲裁机构生效的法律文书。此外，选择差额计税办法计算销售额的银行业金融机构、金融资产管理公司，接收抵债不动产取得增值税专用发票的，其进项税额不得从销项税额中抵扣；处置抵债不动产时，抵债不动产作价的部分不得向购买方开具增值税专用发票。

印花税、契税：满足条件可减免

35号公告第二条规定，对银行业金融机构、金融资产管理公司接收、处置抵债资产过程中涉及的合同、产权转移书据和营业账簿免征印花税；对合同或产权转移书据其他各方当事人应缴纳的印花税照章征收。第三条规定，对银行业金融机构、金融资产管理公司接收抵债资产免征契税。

值得注意的是，根据《财政部 税务总局关于印花税若干事项政策执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2022年第22号）第四条第（一）款，对应税凭证适用印花税减免优惠的，书立该应税凭证的纳税人均可享受印花税减免政策，明确特定纳税人适用印花税减免优惠的除外。而35号公告规定的印花税减免优惠，仅对银行业金融机构、金融资产管理公司特定纳税人接收、处置抵债资产过程中涉及的合同、产权转移书据和营业账簿免征印花税，此项政策并不惠及上述业务中合同或产权转移数据的其他各方当事人。

此外，35号公告规定的契税减免优惠，仅适用于银行业金融机构、金融资产管理公司接收抵债资产免征契税。对其他各方当事人应按规定缴纳契税。

仍以上述D银行接收、处置抵债办公楼为例，确定印花税、契税的征免主体（江苏省规定契税的具体适用税率为3%）。鉴于D银行接收、处置其以物抵债的资产，符合35号公告第二条、第三条规定，因此D银行接收B企业用于抵债的办公楼作价3270万元，以及D银行通过拍卖处置取得F公司支付的抵债办公楼款项3815万元，所书立的产权转移书据可免征印花税。同时，对D银行接收抵债的办公楼3270万元免征契税。

但B公司用于抵债的办公楼，因其应税产权转移数据金额中未单独列明增值税税款，根据印花税法第五条、35号公告第二条，计税依据应包含增值税税款，即B公司应缴纳印花税3270×0.5‰=1.635（万元）。同样地，F公司通过拍卖取得的抵债办公楼应按书立的产权转移书据的价税合计额缴纳印花税，即F公司应缴纳印花税3815×0.5‰=1.9075（万元）。同时F公司应缴纳契税3815÷（1+9%）×3%=105（万元）。

房产税、城镇土地使用税：注意各地具体规定

35号公告第四条规定，各地可根据《中华人民共和国房产税暂行条例》《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》授权和本地实际，对银行业金融机构、金融资产管理公司持有的抵债不动产减免房产税、城镇土地使用税。笔者统计发现，目前大部分地区尚未出台具体细节，建议纳税人持续关注所在省级人民政府下一步的具体规定。

此外，需要提醒的是，35号公告所称抵债不动产、抵债资产，指的是经人民法院判决裁定或仲裁机构仲裁的抵债不动产、抵债资产。其中，金融资产管理公司的抵债不动产、抵债资产，限于其承接银行业金融机构不良债权涉及的抵债不动产、抵债资产。这里的金融资产管理公司，是持有国务院银行业监督管理机构及其派出机构颁发的《金融许可证》的资产管理公司。