收藏:个人住房涉税实务问题
作者:小探 日期:2023-09-28 来源:澳禾财税

1.个人出售自己购买的住房,增值税税率是多少?

答:个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

政策依据:《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税〔2016〕36号附件3)第五条

2.个人将住房无偿赠与子女需要缴纳增值税吗?

答:涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税。家庭财产分割包括下列情形:离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡,法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

政策依据:《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税〔2016〕36号附件3)第一条第(三十六)项

3.个人销售住房可以代开增值税专用发票吗?

答:其他个人销售其取得的不动产和出租不动产,购买方或承租方不属于其他个人的,纳税人缴纳增值税等税费后可以向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税专用发票。

政策依据:《国家税务总局纳税服务司关于下发营改增热点问题答复口径和营改增培训参考材料的函》(税总纳便函〔2016〕71号)附件一第一条第3点。

4.我出售了一套之前购买的家庭生活用房,需要缴纳个人所得税吗?

答:(1)个人转让二手房取得的所得应按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。对转让二手房收入计算个人所得税应纳税所得额时,纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定,对其实行核定征税,即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。

(2)个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房,取得的所得免征个人所得税。

政策依据:《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)第二条、《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字〔1999〕278号)第四条。

5.个人销售二手住房,计算个人所得税时的房屋原值如何确定?

答:房屋原值具体为:

(1)商品房:购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

(2)自建住房:实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

(3)经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房):原购房人实际支付的房价款及相关税费,以及按规定交纳的土地出让金。

(4)已购公有住房:原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款,加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。

(5)城镇拆迁安置住房:①房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的,为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费;②房屋拆迁采取产权调换方式的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费;③房屋拆迁采取产权调换方式,被拆迁人除取得所调换房屋,又取得部分货币补偿的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费,减去货币补偿后的余额;④房屋拆迁采取产权调换方式,被拆迁人取得所调换房屋,又支付部分货币的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款,加上所支付的货币及交纳的相关税费。

政策依据:《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)第二条

6.个人将赠与的房屋出售,个人所得税的应纳税所得额如何确认?

答:受赠人转让受赠房屋的,以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额,为受赠人的应纳税所得额,依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的,税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。

政策依据:《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)第五条

7.个人销售住房的时候要交土地增值税吗?

答:对个人销售住房暂免征收土地增值税。

政策依据:《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)第三条

8.个人销售住房,纳税地点是如何规定的?

答:其他个人销售不动产,应向不动产所在地主管税务机关申报纳税。

政策依据:《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号附件1)第四十六条第(三)项

9.我将自己名下的住房转让给配偶,需要缴纳契税吗?

答:在婚姻关系存续期间,房屋、土地权属原归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有或另一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,变更为其中一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,双方约定、变更共有份额的,免征契税。

政策依据:《中华人民共和国契税法》第六条第(四)项

10.现在个人换购住房还可以申请退还个人所得税吗?

答:自2022年10月1日至2025年12月31日,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中,新购住房金额大于或等于现住房转让金额的,全部退还已缴纳的个人所得税;新购住房金额小于现住房转让金额的,按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

现住房转让金额为该房屋转让的市场成交价格。新购住房为新房的,购房金额为纳税人在住房城乡建设部门网签备案的购房合同中注明的成交价格;新购住房为二手房的,购房金额为房屋的成交价格。

享受优惠须同时满足以下条件:

(1)纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市(地区、州、盟)所辖全部行政区划范围。

(2)出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关,应为新购住房产权人或产权人之一。

政策依据:《财政部、税务总局关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》(财政部、税务总局公告2022年第30号)、《财政部、税务总局、住房城乡建设部关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》(财政部、税务总局、住房城乡建设部公告2023年第28号)    

11.个人购买商品住房有契税优惠吗?

答:自2016年2月22日起:

(1)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

(2)对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施此项优惠政策。

政策依据:《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号)第一条  第三条

12.我购买了一套精装修住房,契税的计税依据包括装修费吗?

答:承受已装修房屋的,应将包括装修费用在内的费用计入承受方应交付的总价款。

政策依据:《财政部、税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部、税务总局公告2021年第23号)第二条第(七)项

13.个人购买住房的时候要交印花税吗?

答:对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

政策依据:《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)第二条

14.个人购买住房的时间如何确定?

答:(1)个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。

(2)契税完税证明上注明的时间是指契税完税证明上注明的填发日期。

(3)纳税人申报时,同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的,按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的,以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间;契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的,以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

(4)个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的,其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定,其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书,到税务部门办理相关手续。

自2006年9月14日起,对通过其他无偿受赠方式取得的住房,该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。

(5)根据国家房改政策购买的公有住房,以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间,按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

政策依据:《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕89号)第三条第(四)项、《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)第二条至第五条、《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》(国税发〔2006〕144号)

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